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    Steuerliche Gestaltungsideen

    Steuerliche Gestaltungsideen für innerorts liegende Hofstellen

    1. Grundsätzliche Gegebenheiten

    Unsere ländliche Struktur mit vielen kleinen aktiven landwirtschaftlichen Betrieben hat sich im Laufe der letzten 20 Jahre zu immer größeren Betrieben entwickelt und die kleinen aktiven Landwirtschaften wurden in passive verpachtete Landwirtschaften verwandelt. Meist wurde dabei nicht der ganze Betrieb inklusive Hofstelle verpachtet, sondern alle Flächen und die Hofstelle wurde weiterhin selbst bewohnt. Eine tatsächliche steuerliche Aufgabe durch schriftliche Aufgabeerklärung beim Finanzamt ist aber nicht erfolgt. Dies  führt nun dazu, dass durch die Steigerung der Immobilienpreise und damit auch der 
    Grundstückswerte für Hofstellen und verpachtete landwirtschaftliche Flächen eine  steuerneutrale Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs nicht mehr möglich ist. Vor allem für die oft innerorts liegenden Hofstellen ist die Steigerung des Preises enorm.

    2. Steuerliche Vorgaben

    Um die steuerlichen Folgen einer Betriebsaufgabe oder einer Veräußerung der Hofstelle einschätzen zu können muss einerseits das noch vorliegende Betriebsvermögen und Privatvermögen beachtet werden und vermieden werden, dass steuerliche Begünstigungen wie zum Beispiel ein 

    Aufgabefreibetrag von 45 000 € und der sogenannte halbe Steuersatz nach § 14,16 und 34 EStG nicht durch die reine Veräußerung der Hofstelle oder nur Entnahme der Hofstelle wegfallen. Bei noch vorliegenden Betriebsvermögen, das ursprünglich bei der Hofstelle oft mit ca. 4 € pro qm dem Betriebsvermögen zugeordnet wurde und nun mit den aktuellen Bodenrichtwerten die sich von 80 € bis 1 000 € pro qm je nach Gemeinde bewertet wird, führt die Veräußerung oder Entnahme zu einem laufenden Gewinn in Höhe des Unterschiedsbetrags zwischen dem ursprünglich Buchwert und dem jetzigen Bodenrichtwert bzw. Veräußerungspreis. Maßgeblich hierfür ist § 6 Abs. 4 EStG der bestimmt, dass Entnahmen mit dem Teilwert  (Verkehrswert) anzusetzen sind. Weiterhin ist zu beachten, dass verpachtete landwirtschaftliche Betriebe nur im Ganzen an die Erben weitergegeben werden sollten und eine Erbaufteilung oder eine schenkweise Aufteilung des landwirtschaftlichen Betriebes zu Lebzeiten an die Kinder zu einer Zwangsbetriebsaufgabe ohne schriftlichen Aufgabeerklärung führen können. 

    3. Idee

    Landwirtschaftliche Hofstellen innerorts sinnvoll für private Wohnzwecke zu nutzen oder diese ohne zu hohe Steuerlast zu veräußern oder diese ohne betriebliche Verhaftung als Privatvermögen auf die Kinder zu übergeben. 


    4. Gestaltungsmöglichkeiten

    Bei der Entnahme ist es möglich, die Bewertung des Entnahmegewinns durch den Ansatz von Abbruchkosten der eventuell verbrauchten Gebäude zu mindern. Daneben muss geprüft werden, ob die ganze Hofstelle die noch im Betriebsvermögen ist, dem geltenden Richtwert der Gemeinde zu unterwerfen ist. Denn es ist möglich, dass beispielsweise eine Grünfläche im hinteren Teil der Hoffläche als Wiese bzw. Obstgarten bewertet werden kann, weil es nur über den bebauten Teil der Hofstelle befahrbar bzw. nutzbar ist. Wenn das Grundstück schwierig teilbar ist und
    ein Teil bebaut werden kann, kann bei der Bewertung vom Bodenrichtwert für Baugrundstücke abgewichen werden. 

    Neben der Beeinflussung der Bewertung kann durch die Gestaltung der Betriebsaufgabe die Steuerhöhe maßgeblich beeinflusst werden. 

    Die erste Gestaltungsmöglichkeit, die von einer kompletten Überführung der Flächen und der Hofstelle ins Privatvermögen ausgeht, ist, dass wenn dies möglich ist, der Betriebsinhaber das 55. Lebensjahr schon erreicht hat und somit der halbe Steuersatz nach § 14 und § 34 EStG zur Anwendung kommt und je nach Höhe des Aufgabegewinns der Freibetrag in Höhe von 45 000 €. Wenn für diese Variante die Steuerlast überschaubar ist, erreicht man nach 10 Jahren (gerechnet vom Aufgabetag an) eine komplette Steuerfreiheit für den Betrag zwischen Entnahmewert und Veräußerungswert. Hier gilt ab dem Zeitpunkt der Entnahme der § 23 EStG.

    Wenn man den halben Steuersatz und den Freibetrag für die komplette Betreibsaufgabe mehrmals nutzen möchte, kommt eine GbR Gestaltung in Frage. Man gründet mit dem Ehegatten, der das 55. Lebensjahr bei Betriebsaufgabe schon erreicht haben sollte, eine Landwirtschaft GbR und überträgt die Grundstücke der Einzellandwirtschaft des einen Ehegatten nach § 6 Abs. 5 EStG auf diese GbR.  Nach einer Sperrfrist von drei Jahren kann dann die Betriebsaufgabe für beide Ehegatten als Mitunternehmer der Landwirtschaft GbR durchgeführt werden und damit der Freibetrag verdoppelt werden. Ebenso kann eine Reduzierung des Steuersatzes erreicht werden, weil sich der Aufgabegewinn auf beide Ehegatten gleich verteilt. Die 10-Jahres Regel, die im Absatz vorher dargestellt ist, gilt ab der Betreibsaufgabe.

    Die zweite Gestaltungsmöglichkeit ist, unter der Annahme, dass der verpachtete landwirtschaftliche Betrieb aufgrund der Steuerlast nicht komplett aufgegeben werden soll, dass eine GbR zusammen mit den Kindern und dem Ehegatten nach obigem Modell (Gründung einer Landwirtschaft GbR) mit allen Beteiligten und Überführung der Grundstücke der Einzellandwirtschaft nach § 6 Abs. 5 EStG in die GbR. Nach einer Sperrfrist von drei Jahren kann eine Realteilung der Landwirtschaft GbR erfolgen. Dies bedeutet, die Landwirtschaft wird in so viele Einzellandwirtschaften geteilt, wie Beteiligte der GbR vorhanden sind. Idealerweise sind die GbR Anteile der einzelnen Gesellschafter so gewählt, dass der Anteil der Eltern wertgleich mit der Hofstelle ist. Im Zuge der Realteilung der Landwirtschaft GbR geben dann die Ehegatten bzw. Eltern ihre Mitunternehmeranteile, welche der Hofstelle entsprechen, steuerlich auf. Für
    diese Aufgabe kommt dann ebenfalls der Freibetrag und der halbe Steuersatz nach § 14 und § 34 ESTG in Frage, wenn beide Ehegatten das 55. Lebensjahr schon erreicht haben. Bei den genannten Sperrfristen sollte vor Durchführung der Betriebsaufgabe immer das Finanzamt verbindlich angefragt werden, da bei dem Thema Realteilung und GbR die Rechtsprechung im Fluss ist. Die weiteren Flächen werden dann als Einzellandwirtschaften der Kinder fortgeführt und eventuell mit gleicher Gestaltung dann später ins Privatvermögen überführt oder der Wert ist
    durch die Teilung so gemindert worden, dass die Betriebsaufgabe der landwirtschaftlichen Einzellandwirtschaften (wenn eines der Kinder das 55. Lebensjahr erreicht hat) steuerlich überschaubar bleibt.

    Die dritte Gestaltungsmöglichkeit, wenn obig genannten nicht in Frage kommen weil zum Beispiel ein Verkauf der Hofstelle und von Flächen nicht mindestens drei Jahre verschoben werden kann, ist die Gestaltung über eine Reinvestition des Veräußerungsgewinns nach § 6b EStG. Nach 6 b EStG kann man im Jahr der Veräußerung und in den folgenden vier Jahren bzw. 6 Jahren den erzielten Gewinn auf neu erworbene landwirtschaftliche Flächen übertragen. Man tauscht quasi die Hofstelle gegen Acker oder Wiesenflächen. Dadurch besteht die Landwirtschaft zwar fort
    aber eine Veräußerung der Hofstelle wird ohne Steuerlast dadurch möglich. Auch wenn man keine landwirtschaftlichen Flächen sondern eventuell Bauplätze oder Wohnraum erwerben will, ist dies nach der Vorschrift 6 b EStG mit einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG möglich. Man gründet eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG und kann den Veräußerungsgewinn der beim Veräußern der Hofstelle entstanden ist und in einer Rücklage nach § 6 b EStG zunächst steuerfrei auf diese KG übertragen, in dem man die 6 b EStG Rücklage auf die KG überträgt. Die KG reinvestiert dann den durch die 6 b EStG Rücklage übertragenen Veräußerungsgewinn in Bauplätze oder Wohnungen. Dadurch wird die Versteuerung des Veräußerungsgewinns vermieden. In der gewerblich geprägten KG bleibt zwar das Vermögen dauerhaft steuerhaftet, weil ein gewerbliches Betriebsvermögen vorliegt, aber die Steuerlast kann dadurch erheblich gemindert werden.

    5. Fazit

    Bei Hofstellen die innerorts liegen und eventuell schon sehr lange brach liegen gibt es eine Vielzahl von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Wichtig ist rechtzeitig zu beginnen und neben der reinen Betrachtung der Einkommensteuer auch die Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer nicht zu vernachlässigen.