Regionalportal Donau-Ries
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    Stadtplatz Monheim
    Stadtplatz Oettingen

    Bebauungsplan

    Bebauungspläne, insbesondere Bebauungsplan der Innenentwicklung

    Ziele, Aufgaben und Vorteile

    In Deutschland bestehen drei Kategorien planungsrechtlicher Zulässigkeit. Eine Fläche kann daher entweder dem Innenbereich (§ 34 BauGB), dem Außenbereich (§ 35 BauGB) oder einem Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) zugeordnet werden. Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Regelungen und wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Bebauungsplan ist neben dem Flächennutzungsplan das wichtigste Werkzeug einer Gemeinde, um städtebauliche Entwicklung im Sinne der kommnalen Planungshoheit zu lenken und zu ordnen. Die Inhalte eines Beabuungsplans regelt grundsätzlich der § 8 BauGB. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt, jedoch unterschiedliche Arten von Bebauungsplänen: Der qualifizierte, einfache und vorhabenbezogene Bebauungsplan. Zudem besteht mit dem Bebauungsplan der Innenentwicklung eine Sonderform (siehe unten). Regelt der Bebauungsplan das Baurecht, z. B. im Ortskern, wird auch vom Innerortsbebauungsplan gesprochen.

    Ein sog. qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB liegt vor, wenn mindestens folgende Festsetzungen festgelegt wurden und die Erschließung gesichert ist:

    • Art und
    • Maß der baulichen Nutzung
    • überbaubare Grundstücksflächen
    • örtliche Verkehrsflächen

    Ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB liegt vor, wenn ein Bebauungsplan diese Mindestfestsetzungen nicht erfüllt. Er kann jedoch nicht allein über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens entscheiden. Daher müssen zusätzlich die Voraussetzungen von § 34 (Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (Außenbereich) erfüllt werden.

    Nach § 34 BauGB ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (Ausnahme z. B. bei Gewerbe- oder Handwerksbetrieben). Fehlende Festsetzungen sollen folglich durch die Orientierung an der Struktur der vorhandenen Bebauung ausgeglichen werden.

    Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Es sind jedoch Ausnahmen nach § 35 BauGB möglich (z.B. landoder forstwirtschaftlicher Betrieb mit gesicherter Erschließung und ohne Entgegenstehen öffentlicher Belange).

    Ein sog. vorhabenbezogener Bebauungsplan (§§ 12, 30 BauGB) wird auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt, den ein Vorhabenträger (Investor, Bauherr) mit der Gemeinde abstimmt. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens inkl. der Erschließungsmaßnahmen.

    Schritte im Bebauungsplanverfahren

    Der einfache und qualifizierte Bebauungsplan durchlaufen die gleichen Verfahrensschritte bei ihrer Aufstellung; somit weist ein einfacher Bebauungsplan lediglich weniger Festsetzungen auf. In Ausnahmen kann von den Festsetzungen in Bebauungsplänen nach § 31 BauGB abgewichen werden (z. B. aus Gründen des Allgemeinwohls).

    Bebauungsplan der Innenentwicklung

    Seit der BauGB-Novelle von 2007 gibt es den Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB. Dieser soll dazu beitragen, die erstmalige Inanspruchnahme von Flächen für Siedlungszwecke zu verringern, indem Bebauungspläne der Innenentwicklung zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt und gegenüber herkömmlichen Bebauungsplänen beschleunigt durchgeführt werden können. Der Bebauungsplan der Innenentwicklung erstreckt sich auf Teilgebiete des Siedlungsbereichs, indem z. B. noch unbebaute Teilflächen überplant oder die Nachverdichtung geregelt wird und ersetzt das Baurecht nach § 34
    BauGB. Er erlaubt Festsetzungen wie ein qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan. Durch die Aufstellung im beschleunigten Verfahren ist eine erleichterte Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange möglich (§ 13 BauGB). Zusätzlich entfällt die Notwendigkeit einer Umweltprüfung, eines Umweltberichts und einer zusammenfassenden Erklärung. 

    Erfolgsfaktoren und Hemmnisse

    Die Aufstellung qualifizierter Bebauungspläne im Bestand mit einem umfassenden Regelungsinhalt erfordert ein hohes Maß an Abstimmungs- und Beteiligungsbedarf. Um
    eine geordnete städtebauliche Entwicklung für die Zukunft in bereits bebauten Bereichen mit großem Siedlungsdruck oder sonstigem Handlungsbedarf zu gewährleisten, reicht
    oft die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans aus. Ziel der Gemeinde kann z. B. sein, Möglichkeiten für neue moderne Wohnangebote und Um- und Neunutzungen zu schaffen ohne die ortstypsichen Bau- und Siedlungsstrukturen aufzugeben. Besonders in ländlich geprägten Teilorten und Ortskernen geht es darum ortsbildprägende Gebäude- und Freiraumstrukturen zu erhalten und Neubauten angemessen in die örtliche Baukultur einzubinden. Ein derartiger Plan kann dazu dienen, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzelne Festsetzungen (z. B. Begrenzung der Zahl der Wohnungen, Baufenster/-linien, Festlegung Gebietstyp oder die Unzulässigkeit von bestimmten Einzelhandelsbetrieben) zu treffen und dadurch die Nutzung von Grundstücken sowohl einzuschränken als auch zu erweitern. Voraussetzung ist aber auch für diese Festsetzungen, dass sie städtebaulich erforderlich sind. Auch hier sind umfassende Abstimmungs- und Beteiligungsschritte erforderlich, konzentrieren sich dann aber auf einige wenige geplante Festsetzungen. Die Einbindung in einen umfassenden Gestaltungs- und Diskussionsprozess mit den Bürger*innen erhöht die Erfolgschancen und schafft das Bewusstsein für eine vorausschauende Siedlungsentwicklung im Dorf.


    Weiterführende Hinweise / Tipps

    Beachtung der BauNVO, BayBO Art. 81 (örtliche Bauvorschriften) sowie BNatschG (§ 13, 15) s. auch Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr 2019