Regionalportal Donau-Ries
Regionalportal Donau-Ries
  •  
    Baulueckenbild_64.jpg
    IMG_3594.JPG
    Baulueckenbild_55.jpg
    IMG_3652.JPG
    Baulueckenbild_100.jpg
    IMG_3637.JPG
    IMG_3605.JPG
    Stadtplatz Monheim
    Stadtplatz Oettingen

    Baulücken aktivieren

    Innenentwicklung und Ortskernvitalisierung

    Wie die Gemeinde untergenutzte und brachliegende Grundstücke sowie Baulücken für Vorhaben aktivieren kann.*

    Innen statt aussen – Mehr als ein Thema des Flächensparens

    Kaum ein Thema bewegt unsere Städte und Gemeinden derzeit so stark, wie das der Innenentwicklung. So vergeht gegenwärtig kaum eine Woche, in der nicht zumindest eine der wichtigen staatlichen Beratungsinstitutionen unserer Gemeinden, namentlich die Ämter für Ländliche Entwicklung, die Städtebauförderung, die unteren Bauaufsichtsbehörden oder das Landesamt für Umwelt, eine Tagung oder einen Fachtag zu besagtem kommunalpolitischem Gestaltungsbereich ausrichtet. Schließlich hat der Freistaat Bayern erst vor ein paar Monaten eine Sonderförderung zur Städtebauförderung aufgelegt, wenn Gemeinden in einem Grundsatzbeschluss festlegen, der Innenentwicklung einen 

    besonderen Vorrang in ihrer städtebaulichen Planung einzuräumen. Woher rührt dieses große Interesse für die Themen Ortskernrevitalisierung, Leerstandsmanagement und Innenentwicklung? Die Gründe speisen sich aus mindestens vier Debatten, kommunalpolitischen Erkenntnissen und dem diesbezüglichen Gestaltungswillen sowie rechtlichen Vorgaben:

    • § 1a Abs. 2 BauGB postuliert seit der BauGB-Novelle 2013 einen sogenannten Vorrang der Innenentwicklung. Dementsprechend ergibt sich für den planerischen Abwägungsvorgang aus § 1a Abs. 2 Satz 4 das Gebot zu einer besonderen Befassung mit „den Möglichkeiten der Innenentwicklung […], zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können“.
    • Die Notwendigkeit zur Minderung der Flächen(neu)inanspruchnahme für Siedlung und Verkehr legen den gemeindlichen Blick für städtebauliche Entwicklungen noch verstärkter, als dies ohnehin bereits bisher der Fall ist, auf bestehende Innenentwicklungspotentiale.
    • Dringend benötigter Wohnraum strapaziert mehr und mehr die Geduld der Städte und Gemeinden bezüglich des Umgangs der jeweiligen Grundstückseigentümer mit bebaubaren Hortungs-, Spekulations-, oder Enkelgrundstücken.
    • Schließlich ist es der gemeindliche Wille und die gemeindliche Verantwortung für eine gute Ortsentwicklung, die sie gerade auch in Regionen mit großen strukturellen Herausforderungen auf Innenentwicklung setzen lässt.

    Vitale Ortskerne führen zu vitalen Städten und Dörfern. Und vitale Städte und Dörfer sind lebenswerte Orte für die Menschen in unseren Gemeinden. Die Gründe, weshalb es sich lohnt, Innenentwicklungspotentialen, Brachflächen und Nachverdichtungspotentialen besondere Aufmerksamkeit zu schenken, sind demnach vielfältig und bedürfen nicht der weiteren Erörterung. Auch sei vorausgeschickt, dass die individuellen Schwerpunkte, Problemkreise und Ausformungen, die von unseren Städten und Gemeinden auf dem Felde der Innenentwicklung und der Ortskernvitalisierung zu bearbeiten sind, so vielfältig sind, wie unsere Städte und Gemeinden selbst. Diese darzustellen würde ebenfalls den Rahmen des vorliegenden Beitrags sprengen. Der vorliegende Beitrag möchte sich demnach mit einem eingegrenzten, spezifischen Aspekt gelingender Innenentwicklung, Nachverdichtung und Ortskernvitalisierung befassen, nämlich mit der Frage, wie Städte und Gemeinden brachliegende und untergenutzte Grundstücke sowie Baulücken für gemeindliche Vorhaben bzw. für Vorhaben des privaten Grundstückseigentümers aktivieren können.

    Hierbei soll nur am Rande das „politische“ Instrumentarium beleuchtet werden, welches unseren Gemeinden zur Verfügung steht. Denn der vorliegende Beitrag befasst sich mit den rechtlichen Zugriffs-, Aktivierungs-, und Steuerungsinstrumenten, die insbesondere das Baugesetzbuch bereithält, um einen gemeindlichen Zugriff, eine Aktivierung bzw. die gemeindliche Mitsprache über die Nutzung von Baulücken und Brachflächen zu erreichen.

    Das Baugesetzbuch hält einen Instrumentenkasten bereit

    Das Baugesetzbuch ist in Deutschland das Fachgesetz, welches sich an verschiedenen Stellen als Inhalts- und Schrankenbestimmung¹ des Eigentums mit Fragen der Grundstücksnutzung sowie den diesbezüglichen (gemeindlichen) Steuerungsmöglichkeiten befasst. Als Grundlage dieser Steuerung enthält das Baugesetzbuch an verschiedenen Stellen Instrumente, mit denen eine Aktivierung von Bauland erreicht werden kann, bzw. die der gemeinwohlorientierten Stadt und Gemeinde Zugriffschancen auf Grundstücke einräumen, die einer guten städtebaulichen Entwicklung dienlich sind. Eine einfache Erkenntnis guten Städtebaus lautet nämlich: Das Geheimnis zielführender städtebaulicher Projekte liegt häufig im Grundstückseigentum der Stadt oder Gemeinde. Eine Gemeinde, die im Eigentum eines Grundstücks ist, kann dieses im Rahmen z.B. einer Konzeptvergabe² und mit Bauverpflichtung weitergeben und dabei bei der konkreten Ausgestaltung, z.B. eines Vorhabens des sozialen und/oder bedarfsgerechten Wohnraums ein gewichtiges Wort mitreden. Oder sie kann selbst projektierend tätig werden, z.B. mit Hilfe von Förderprogrammen des Staates. Von dieser Prämisse geht auch der Baugesetzgeber aus, da er sichsonst nicht mit entsprechenden Mechanismen zur Erlangung des gemeindlichen Grundstückseigentums bzw. der gemeindlichen Steuerung befasst hätte.

    Eine zweite Erkenntnis in diesem Kontext lautet: Nur wer diese Instrumente kennt, kann sie zur gebotenen Zeit rechtssicher zum Einsatz bringen und damit einen positiven Beitrag zur städtebaulichen Entwicklung seiner Gemeinde leisten. Mit anderen Worten: „Wer den Hafen nicht kennt, in den er segeln will, für den ist kein Wind günstig.“³ Deshalb lohnt eine intensive Auseinandersetzung mit den zur Verfügung stehenden Instrumenten.

    Welche Instrumente sind es also?

    Bauleitplanung nur nach Zwischenerwerb bzw. mit auferlegter Bauverpflichtung. Veräußerung gemeindlicher Flächen nur mit Bauverpflichtung.

    Ein zentraler Pfeiler einer Baulückenvermeidungs- und aktivierungsstrategie besteht mit Blick auf zukünftige Baulandausweisungen darin, diese nur noch vorzunehmen, falls die Gemeinde mittels gemeindlichem Zwischenerwerb oder städtebaulichem Zielbindungsvertrag sicherstellen kann, dass die zu entwickelnden Grundstücke mit einer vertraglichen Bauverpflichtung versehen werden können. 

    Einfach gewendet: Erlangt der zukünftige Grundstückseigentümer sein Grundstückseigentum von der Gemeinde, kann diese vertraglich fordern, dass potentielle Käufer innerhalb einer angemessenen Frist ein Wohnhaus zu errichten haben. Bei einem Verstoß gegen eine solche Bauverpflichtung besteht für die Gemeinde die Möglichkeit zur Ausübung eines vormerkungsgesicherten Wiederkaufsrechts um am Markt erneut nach einem Bauwilligen Ausschau zu halten.

    Sehr ähnlich gelagert ist der Fall bei der gemeindlichen Überplanung von Flächen, die nicht im Eigentum der Gemeinde stehen. Diesbezüglich sollte eine Gemeinde immer darüber nachdenken, eine solche nur vorzunehmen, wenn der planbegünstigte Grundstückseigentümer sich bereit erklärt, eine Bauverpflichtung in Form eines vormerkungsgesicherten Ankaufsrechts einzugehen. Die Gemeinde sichert sich damit für den Fall der Nichtbebauung binnen einer bestimmten Frist das Recht, das Grundstück vom Eigentümer zu erwerben, um es dann an einen Bauwilligen weitervergeben zu können. Bebauungspläne heißen Bebauungspläne, da sie auf Bebauung hin angelegt
    sind. Und Bebauungspläne sind dann aufzustellen, sobald
    uns soweit es (natürlich auch für eine alsbaldige Bebauung
    und Nutzung) erforderlich ist, siehe § 1 Abs. 3 BauGB. Aus
    diesem Grund wird eine planbegleitende Bauverpflichtung
    in der Regel immer ein angemessener Regelungsgegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein.
    Zu empfehlen ist aus Gründen der Gleichbehandlung,
    der Transparenz, der Angemessenheit sowie aus Gründen einer städtebaulich zielführenden und nachhaltigen
    Planung, ein solches Vorgehen zum Gegenstand eines
    gemeindlichen Grundsatzbeschlusses zur Baulandentwicklung zu machen. Eine derartige, auch gemeinsam
    sachlich und fachlich erarbeitete Willensbildung durch das
    zuständige Beschlussgremium Gemeinderat hat auch den
    positiven Effekt, dass sich auf Ebene der gemeindlichen
    Baulandentwicklungspolitik eine klare Verlässlichkeitsgrundlage herausbildet, die der Gemeinde sowohl eine
    Argumentationsgrundlage gegenüber den Eigentümern
    potentieller Baulandflächen, als auch ein Gleichbehandlungsschema bietet.